В 2025 году инвесторы всё чаще выбирают между квартирами и апартаментами. Разница между ними не только юридическая — формат напрямую влияет на доходность, налоги и риски.
Основные отличия
| Параметр | Квартира | Апартаменты |
| Статус | Жилое помещение | Нежилое помещение |
| Прописка | Да | Нет |
| Коммунальные платежи | Ниже | На 20–30% выше |
| Налог | 0,1–0,2% | 0,5–2% |
| Доходность | 4–6% | 6–9% |
| Риски | Минимальные | Зависит от управления |
Апартаменты чаще строят в деловых районах, рядом с метро и офисами. Квартиры остаются традиционным и надёжным активом для долгосрочного владения.
Почему инвесторы выбирают апартаменты
После упорядочивания законодательства и появления управляющих компаний апартаменты стали более понятным инструментом.
Преимущества:
- цена на 20–30% ниже аналогичных квартир;
- высокий спрос у арендаторов и туристов;
- формат «доходных комплексов» с готовым управлением.
Где особенно выгодно: Москва, Санкт-Петербург, Казань и Сочи — высокая загрузка и стабильные арендные ставки.
Квартиры: стабильность и ликвидность
Квартиры привлекательны для консервативных инвесторов. Это жильё с возможностью прописки, семейной ипотеки и прогнозируемым ростом стоимости.
Плюсы:
- низкие юридические риски;
- легкая продажа и залоговая стоимость;
- надёжный арендаторский спрос.
Доходность: 4–6% годовых, до 7% при посуточной аренде в туристических городах.
Сравнение доходности
| Формат | Доходность | Срок окупаемости | Особенности |
| Квартира | 4–6% | 12–15 лет | минимальные риски |
| Апартаменты | 6–9% | 8–10 лет | выше расходы и налоги |
| Доходные комплексы | 7–10% | 7–9 лет | управление через оператора |
Несмотря на повышенные коммунальные платежи, апартаменты часто приносят больше прибыли за счёт высокой арендной ставки.
Пример расчёта
Апартаменты в Петербурге за 7 млн ₽ с арендой 60 000 ₽/мес:
Годовой доход — 720 000 ₽, минус 100 000 ₽ расходов = 620 000 ₽.
Доходность: 8,8% годовых.
Квартира за 9 млн ₽ с арендой 50 000 ₽/мес:
(600 000 – 70 000) ÷ 9 000 000 = 5,9% годовых.
Разница почти в 3%, но у квартиры выше ликвидность и надёжность.
Что выбрать в 2025 году
- Апартаменты — для пассивного дохода и быстрой окупаемости.
- Квартиры — для долгосрочного вложения и сохранения капитала.
- Оптимальный вариант: комбинировать — часть средств в апартаментах, часть в квартирах с потенциалом роста.
Вывод
Апартаменты в 2025 году дают более высокую доходность, но требуют внимательного расчёта налогов и расходов. Квартиры — консервативный, но предсказуемый актив. Для инвестора с горизонтом 5–10 лет лучший выбор — сбалансированный портфель, объединяющий оба формата.
